去年12月，昆明迎来“卖地潮”，短短半个月，150万平方米土地完成交易，交易总额212.6亿元。中海、绿地、金科等房企不断上演“抢地大戏”，部分地块溢价率超100%。
据悉，2021年，昆明主城区将有超50个新盘入市，总占地面积不低于400万平方米。按照行政区域看，盘龙区、官渡区新盘最多，开发规模最大，预估在110万平方米以上；西山区、五华区蓄力不足，新盘少，开发总面积约30万—40万平方米。50多个新盘中，有近20个新盘案名已出炉，例如融创春城書院、恒大珺睿、美的云璟等，其余大部分是近期才完成土地交易的新项目，预计要到下半年才能入市。
据悉，今年主城区入市的50多个新盘中，近半项目房价预计超2万元/平方米。在昆明，一个项目所处位置的优劣，决定其房价高低。依托自身资源禀赋、区域规划红利等，二环内、巫家坝片区、北京路沿线、滇池路沿线、会展片区以及滇池国际度假区等区域向来都是昆明的价格高地。因此，今年这些区域内即将入市的新盘，房价基本都在2万元/平方米左右。二环内是昆明城市顶级生活资源的汇集地，随着可供开发土地越来越少，再加上新建住宅政策的收紧，区域内房源愈发紧缺，目前在售项目不足10个盘，购房者可选择性不多。
从今年入市的新盘来看，二环内差不多会有10个新项目，规模虽小，但定位高端，房价预计都将超2万元/平方米，翠湖一品、碧桂园翠湖映象、恒大东风广场等项目，甚至大有逼近3万元/平方米。这些新盘的加入，将使区域产品更加多元化，同时或将再度刷新区域房价。
北京路沿线作为昆明开发最早、发展最成熟的区域，一直都是购房者眼中的“香饽饽”。不过，经过几年的高强度开发，区域内土地资源日渐紧缺，在售项目并不多，好在今年区域内同样多个新盘扎堆，开发总面积近80万平方米。沿线新盘基本都是大盘，金科中建向山的岛、旭辉羊肠片区项目规模最大，在15万平方米以上。更加靠近北京路商业中心的是两个重磅城改项目，一直被称为昆明“黄金城中村”的金刀营城改项目，其一期被同德、美的、赛伦合资公司竞得，二期则被同德、万科、赛伦联合揽入。据悉，项目一期A4地块已过规，拟建4栋高层住宅，或为美的TOP级产品首秀。从所处位置及产品规划来看，该项目售价极有可能超2万元/平方米；俊发中心对面的马家营城改项目俊尚峰，目前已动工，最快上半年可入市。此外，紧邻地铁2号线龙头街站的恒大龙泉古镇，是昆明极为少见的70年产权纯别墅项目，计划首推建面195—391平方米别墅，预计单价2.2万元/平方米起。
▶恒大龙泉古镇效果图
巫家坝作为昆明未来的城市新中心，是城市核心资源重点倾斜的方向，再加上自贸区红利的加持，区域成为了昆明又一置业热区，房价一再走高。据了解，目前区域内在售楼盘房价基本都在2万元/平方米左右。2021年的巫家坝将迎来新盘面市小高潮，新面孔持续增加，包括首次进驻昆明的深圳千亿房企龙光的项目、雅居乐项目以及再次推出的龙湖新项目、中交新项目，还有面积最大的东航项目云锦东方城，“生”在巫家坝，就注定了它们的高价属性。据悉，云锦东方城规划占地面积45万平方米，是巫家坝最大的楼盘。
巫家坝南侧的会展片区，虽然新盘不多，但供应有增无减。万科30亿元拿地，俊发、恒大等持续投入开发，区域自身发展提速，给了买家“定心丸”。世博片区凭借得天独厚的自然资源优势，房价遥遥领先。然而由于近年在售项目寥寥无几，区域似乎已被众人“遗忘”。随着今年中海西南林学院项目、华夏阳光和金地的青龙山项目、中南和坚稳地产的穿金路三叶轮胎厂项目3大新盘的入市，世博片区或将重回大众视野。
今年，就连许久没有“上新”的海埂片区也将新增2个新盘。其中，筑友玺珑湾约5亩的住宅用地，成交楼面价高达17013元/平方米，刷新昆明历史最高楼面价。“地王”属性+别墅业态，项目预计售价约600万—2700万元/套。龙湖接手的西南海后续279亩纯住宅用地，部分地块容积率低至1.21，限高24米，未来很有可能会开发洋房、别墅类产品。位于滇池路上的昆明恒大珺睿将主推建面约137—285平方米的大平层，项目房价预计在2.3万—2.7万元/平方米。
2021年，不少新盘都将引入旗下TOP级产品系，如金刀营一期将会是“美的置业TOP级首秀”、俊发俊尚峰推出俊发“峰”系高端产品、金科中建向山的岛将引入金科“博翠”系高端产品、金茂府是金茂高端住宅头部IP。不过，除了上述“高精尖”楼盘，今年入市的新盘中也不乏一些价格适中的项目，在西北新城集中度较高。随着新城吾悦广场、首创奥特莱斯、宜家家居、爱琴海购物公园等商业的进驻，再加上地铁4号线等利好的加持，西北新城迎来开挂式发展，数十家房企争相进驻，置业热度持续高涨。
今年，蓝光、中南、卓越和龙润旗下的3大新盘也将加入“战局”。其中，蓝光芙蓉1891紧邻地铁4号线大河埂站，与新城吾悦广场仅一路之隔，地段优势突出。据透露，蓝光芙蓉1891项目将引入旗下TOP级芙蓉系列产品，整体定位较为高端，大有艳压区域产品之势，极有可能成为区域内最贵的楼盘之一。
作为2020年的土拍热点区域，呈贡区、经开区及空港片区也有不少价格相对亲民的楼盘即将入市。随着昆明市政府的入驻，大学城的搬迁，地铁、高铁的开通，呈贡迎来了前所未有的发展机遇，置业热潮空前高涨，曾一度出现“一房难求”的现象，房价也随之水涨船高，从2015年的4818元/平方米，上涨至2020年的11714元/平方米。尽管呈贡5年房价上涨近2.5倍，但相较于主城区动辄一万五六的房价来说，呈贡仍是昆明楼市的一股清流。据不完全统计，今年呈贡区又将迎来恒大林溪郡、卓越斗南、大诺弄堂里以及网龙4个新项目。
经开区是昆明少有的价格洼地。随着交通、商业、教育、医疗等短板的逐步完善，也成为了各大房企的必争之地。据悉，经开区是去年昆明溢价成交率最高的区域，住宅用地基本都是逢拍必抢，一年内4宗土地溢价成交，溢价率在3%—70%之间。高溢价的背后是开发商对区域价值的高度认可。目前，经开区已有10余个项目在售，今年还将新增7个新盘。这些新盘的入市，或将让这个曾经被低估的区域迅速补涨。
空港片区房价常年垫底，是目前昆明唯一一个房价未破万的区域。其实，作为国家级滇中新区的重要组成部分，又有全球十大国际枢纽——昆明长水国际机场的加持，空港片区有着强大的资源配置和政策导向，发展空间很大。但限于各类生活配套的不足，区域价值一直被低估。不过，随着海诚控股、滇中城投、金地&空港投资&平安不动产等房企的加入，在给片区带来持续发展原动力的同时，让越来越多的人将目光聚集到这里。随着区域发展的更新迭代，原本价格洼地内的新盘，正朝着价格红线突围。
值得一提的是，随着主城区土地资源越来越少，再加上高房价的围剿，昆明楼市热度逐渐向郊县区域延伸。据不完全统计，今年包括晋宁、安宁、嵩明、富民及宜良5地，预计将有20余个新盘入市，其中不乏绿城、蓝光、海伦堡、华侨城、新城、新希望等大牌房企旗下产品。
