林云里商铺笔记
【千万游客+十万社区人口的大生意】
一、林云里基本简介
组团位置：海宝山南坡、民族部落西侧。项目用地核心位置。
成交占地面积：58000平方米
建筑面积：87000平方米
容积率：1.5
绿化率：45%
建筑密度：30%
产品类型：16层小高层板楼及8-10层多层板楼
总规划户型：768户
交房时间：2022年3月16日
二、周边概况
林云里北侧为林云里二号地块，约600余户，南边有保利2个洋房地块约2300户无商业配置，其中的4号地块1130户于23年4月交房；古滇未来城一期交房别墅高层约900户的海芸荟组团。东靠民族部落，为省委省政府规划的民族特殊古镇，规划于xx年x月建成，成为古滇名城的旅游核心区块。西侧紧邻中小学规划和10余住宅地块。
铺面则是分布在组团北侧7#、8#楼下的临街商铺，目前可售商铺30个。面积约25-31-35-40-46平米，得房率高达97%。
三、商铺业态介绍
该铺面位于北侧正大门两侧，属于车辆、行人、孩子上学的必经之路。可以直接对面北侧为林云里二期的大门和业主全体。
7栋1-16#、8栋1-16#铺可以轻餐饮、门前设有隔油排污基础条件，但排烟须地排。装修方案报物业。
8栋17-23#铺，可以重餐饮，须地排。具体装修方案报物业审批。定价未考虑重餐饮因素。
7号楼偏西侧铺面，靠近学校和林云里二期，适合为莘莘学子提供文具图书、打字复印、便利商店、轻餐饮店、中介服务等。
大门左右两侧7-7至8-11号铺面适合便利店、烟酒店、彩票站、早点铺、轻餐饮店、美容美发、五金店、中介门店和干洗店。
东侧8-13至8-23号铺：八面风、昭示性更强，针对民族部落的游客和住宅业主，更适合提供药店、奶茶店、土特产店、银行社区网点、中型超市、饭店、民族特色餐饮店、旅游礼品店；
7-6、7-11、建议业态快递代收点、社区足疗店、中介门店、五金店、干洗店、轻餐饮店。
8-5、8-12适合中介门店、奶茶店、花店、五金店、快递代收点。
周边1公里内覆盖10余组团无商铺配套社区9000余户稳定业主群里。网络时代的餐饮则直接覆盖3公里内10万人口的饮食需求。
四、周边商铺情况
（一）幸福里商铺
1、体量：60余
2、类型：临街一拖二商铺、可做餐饮
3、面积120-510平米
4、租金：50-70元/平米/月
5、原售价：1.5万-2.0万.
6、成交价：1.3-1.7万
7、商铺特点：可餐饮，价格为1-2楼的平均价格。总价高约200万-500万。租金因为面积大，二楼使用率不高，影响单位租金，如果单层一楼，租金100-120元/㎡。
8、租金回报率：平均7-9%左右
（二）大观小院及春风一期铺面
1、体量：60余
2、类型：临街商铺
3、面积40-120平米
4、租金：50-100元/平米/月
5、原售价：2万-3.0万.
6、成交价：1.0-1.5万，
7、商铺特点：部分可餐饮，面积适中。
8、租金回报率：平均9%左右
（三）华侨城铺面
1、体量：30余
2、类型：临街商铺
3、面积40-90平米
4、租金：未交付
5、原售价：2万-3.0万.
6、成交价：15000/起
7、商铺特点：单价高，回报率低。
五、林云里铺面投资价值
潜力大、流量大：南城12000亩大盘，规划近10万长住人口量，有着巨大的刚需潜力；还可做2千万客流量的生态旅游示范区游客生意；
?社区需求稳定：临近11个组团9000余户社区缺乏商业，社区需求稳定，竞争压力小。
位置好：古滇名城地理中心位置，可向外辐射。
高得房率：高达97%得房率，少花冤枉钱。
租客群更广：30-40平米主力面积，月租相对较低，适合各类公司和个体，面向租客全体更广；
折扣更多：56折的特价。比开盘售价优惠15%-20%。
单价低、总价低：特惠价格低于房价，是值得投资的重要原因。林云里住房价格12500小高层-14000洋房。与正常3倍住房价格的形成巨大差距，才确保了回报率的实现。单价7600起，总价低至27万起。
回报率高，9-12年回本：50-70元/㎡的租金，年回报率达8%-12%，比炒股、理财更靠谱。是投资购买的决定因素。
门槛低，价值空间大。额外家庭保障：总价30万起，就是辆车的价格。未来成熟社区的铺面价值空间和租金，能给未来的自己和家人多了一份工作外的保障。
互补消费：开发商大配套吸引人，负责游娱购物。而社区小配套互补，满足衣食住行，相得益彰，一箭双雕；
六、云南旅游业概括
2019年云南旅游收入12291.69亿元，其中昆明2733亿元（18644万人次），占比22%
2020年云南旅游收入6477.03亿元（游客52944.72万人次），其中昆明1900.57亿元（游客13641.34），占比29.3%
七、古滇名城游客量
2021年昆明共接待游客17351.85万人次，古滇接待游客1000万人次，占比6%
2021年国庆假期，云南省共接待游客2193万人次（收入155.1亿元），,昆明市共接待游客924.73万人次（收入60.38亿元），其中七彩云南古滇名城共接待游客40万次占比昆明4%（七彩云南欢乐世界入选云南省Top10热门景区），单欢乐世界收入7900万。
七彩云南欢乐世界开业第一年接待的游客就超过200万人次，2020年春节大年初一就迎来3万游客，其它像国庆、五一这种稍长点的假期，日均接待量都在5万人次以上。就是平时像周末这种最低都能实现日均1万人次的接待量。
古滇名城项目规划建设完成后，年接待量2000万以上，大配套收入超百亿元。同时也为小型终端商业带来巨大客流量、拉动中小商家的销量。
