柬埔寨投资环境解析
一、国家概况
柬埔寨，国名柬埔寨王国，位于中南半岛南部，与越南、泰国和老挝毗邻。面积约18万平方公里。首都金边，领土面积18.1万平方公里，人口1576.2万。主要民族为高棉族，其官方语言为柬埔寨语、英语和法语。
二、经济现状
全球经济复苏带动了柬埔寨的出口反弹，建筑业和旅游业快速发展，受到该行业的强劲推动，2018年柬埔寨实际GDP增长率为6.7%，增速位居世界前列，亚洲开发银行把柬埔寨称为亚洲国家经济增长速度最快的国家之一。柬埔寨的人均GDP逐年上涨，2018年人均GDP为1486.8美元。随着近年来经济形势向好，柬埔寨财政收入持续增加，公共债务规模有所下降，国际储备规模持续回升。
出口、投资和消费共同促进柬埔寨经济的增长，其中出口是柬埔寨经济增长的重要动力。纺织业和鞋业是柬埔寨最重要的出口行业，占出口商品的80%左右，不仅是柬工业支柱，也是提供就业，消除贫困、保持社会稳定的重要力量。
随着柬埔寨最低工资水平的提高，柬埔寨的工资水平已经超越了孟加拉国等周边国家，与越南工资水平相近。同时，受美元在柬埔寨经济活动中占比较高的影响，美元的升值会使柬埔寨纺织服装行业面临更大的竞争压力。
三、政治现状
2018年7月，洪森领导的人民党赢得了新一届国会全部的125个议席，在全国大选中获胜。由于人民党提前修改相关的法律、解散主要的反对党、对于潜在动乱情况采取积极行动等举措，执政党权力进一步巩固，总体来说柬埔寨的政治具有较高的稳定性。
2018年被驱逐的前救国党领导人沈良西成立柬埔寨国家救援运动，作为反对党，由于其缺乏其他阵营的支持，且受到柬埔寨政府对任何煽动者采取先发制人的行动约束，未来柬埔寨爆发政局动荡的可能性较小。
四、双边经贸
中柬两国关系友好，经贸往来频繁，双边贸易近年来大幅回升。据中国海关统计，2018年中柬双方贸易总额73.9亿美元，同比增长27.6%。2017年，中国对柬埔寨投资流量达7.4亿美元，主要涉及领域主要包括金融、银行、工业、旅游、能源及基础设施建设等。
五、吸引外资的优势
柬埔寨政府视外国直接投资为经济发展的主要动力，对外国投资持欢迎态度。柬埔寨近年来投资环境大大改善，无专门的外商投资法，对外资实行国民待遇。在柬埔寨实施投资活动较为宽松，除禁止或限制外国人介入的领域外，外国投资者可以个人、合伙、公司等商业组织形式在商业部注册并取得相关营业许可，即可自由实施投资项目，大多数行业允许外资100%控股。
柬埔寨税收领域实行有利于投资的政策，为投资者提供税收优惠，征收较低的企业所得税，2015年的税收修正法案赋予外国投资者在税收上享有国民待遇。对中国投资者而言，中国和柬埔寨在1996年签署了双边投资保护协定，其法律法规，双边和多边协定可以降低国有化和征收风险。
中国在柬埔寨投资情况
中国是柬埔寨重要的投资国，主要投资集中在基础设施，制衣，制鞋，大米，橡胶和木薯种植加工等领域。中国企业参建的柬埔寨第一条高速公路、国家公路改建工程、水利灌溉工程、湄公河大桥、桑河二级水电站以及全国光纤通信网络等项目，为柬埔寨基础设施建设提供了大力支持，促进柬埔寨经济发展。
六、值得关注的行业和领域
（一）制衣业
制衣业是柬埔寨的支柱产业之一。凭借美国、欧盟、日本等28个国家和地区给予的优惠政策，以及本国劳动力相对低廉的成本优势，柬埔寨的制衣业优势明显，在柬埔寨投资制衣产业值得关注。
（二）建筑业
建筑业是柬埔寨支柱产业。在价格上涨和外国投资者对房地产需求的带动下，柬埔寨住宅、工厂、商业、酒店、赌场等建筑获得较快增长。在柬埔寨，建筑行业的投资较容易获得批准，建筑行业的投资值得中资企业关注。
（三）基础设施
柬埔寨的基础设施老旧、不发达，已经成为制约其经济发展的一大问题，解决基础设施问题已经成为促进柬埔寨经济发展的前提。柬政府势必会在基础设施建设方面出台较多的投资优惠政策，对于基础设施建设类的投资值得关注。
（四）农产品加工业
在柬埔寨，诸如橡胶、木薯等农业加工等行业的进入门槛较低，应引起中国投资者关注。
七、投资柬埔寨的困难与挑战
（一）抗议示威风险上升
柬埔寨工会和非政府组织比较活跃，罢工较为常见，有数据显示部分年份政府会处理千余起示威和罢工活动，其中涉及纺织服装厂由于劳资关系引发的罢工事件尤为突出。
柬埔寨存在一定的有组织犯罪活动，偶尔发生针对公路、内河和铁路系统的武装货物盗窃事件，从而也会给投资者带来一定的安全挑战。另外，柬埔寨与泰国存在边界争端也在一定程度上恶化了柬埔寨的投资环境。
（二）劳动力价格有所上升
2016年柬埔寨将制衣业最低工资标准提高至月薪153美元。2018年其工资被再次提高11%，达到每月170美元，柬埔寨的劳动力成本有所上升，高于同区域老挝、缅甸等国家与越南相近。
柬埔寨对于私营企业或者非官方组织的柬埔寨籍或外籍雇员征收工资税，加上现在柬埔寨劳动力成本上升，从而会增加投资者一定的营商成本，给投资企业带来了一定的挑战。
（三）司法缺乏独立性
柬埔寨司法体系容易受到政府的影响。2014年，柬埔寨通过法律给予政府司法任命、晋升、预算等权利，使得司法体系的独立性受到影响。柬埔寨司法体系在合同执行方面效率低下，平均合同执行时间为16个月。柬埔寨法律对于外国公司没有歧视，但是由于政府同司法体系存在千丝万缕的关系及合同执行方面低下的效率给投资者带来了一定的困难。
如何投资柬埔寨的房地产？
柬埔寨有两个主要知名城市，首都—金边，经济特区—西港，那么金边和西港的投资价值和风险各自在哪里？
1.金边
柬埔寨首都城市-金边，首先我们都知道，所有国家的首都城市都是集万千宠爱于一身的，必将先行开发和集中发展，金边也不例外。过去五年其地产价格的上涨就证明了其房价一直在稳步上扬。还有一明显特点，只要每逢大选，金边的房价必会上涨至少一成，每五年反复周始。
金边房价高吗？
金边房价虽然已有一定价格基础，但丝毫不影响投资者去选择。因其与东南亚各国首都的精华地段来相比，仍属于价格洼地。北上深最高有20几万一平米的房子，普通地段都动辄5~6万/㎡，金边市区现今大约处于1~2万/㎡的价格状态，依然是性价比很高的地区，未来发展潜力值得看好。部分地区还蕴含着不少同时兼顾价格及地段的优质房产，所以这类小问题完全可以轻松克服，重点要放在“好”地段上！
金边购买的人群有哪些？
金边本地富豪众多，是典型的“国穷民富”的社会状态。他们的购买力，消费能力也都十分强劲，高档商铺及别墅连片成排，销售情况都十分良好。何以见得？就个人而言，我每个月都会有60%的时间呆在金边，经过大量的走访（目前为止到金边已有40次之多）和长期的驻地（一次常住十天半个月之久），这一现实状况不难发现。
外国人众多，有数十万之多，其中包括北美，欧洲，日本，新加坡，马来西亚，加上中国的香港、台湾及大陆地区等，投资十分活跃。
本地新起的中产阶级，虽然不及华人规模大，但随着柬埔寨每年7%左右GDP的高速发展，这批新中产我相信会快速崛起，就如果过去四十年在中国孕育了成百上千万的中产阶级道理是一样的，这类人群的住房需求很高，成家立业是主诉，而房子便是刚需了。
金边租房市场如何？是否好租？
前段时间有一份报告显示，是知名上市公司的商业地产报告（CBRE），其中有提及金边租房市场情况的具体分析报告，具有可参考性。
可以现场走访，眼见为凭。在金边，无论是几房，租金都不便宜，有些甚至于破破旧旧，其租金仍旧很高。这也侧面反映一个问题，这里的房子供不应求，长期的供需不平衡导致租金偏高。在未来或一定有缓解，但目前看来，是很不容易的。随着人口越来越多，其供需之间将会更加紧张。好地段的房子绝对不愁租，几房都是，年轻人喜欢购买1房，但稍有资金，我们建议您购买2房，从长期看，2房的性价比是最好的。目前柬埔寨刚起步，1房的需求更多，也更好租好售。可是柬埔寨平均年龄才27岁，有大量的年轻人要成家生子，五年八年后更紧缺的是2房而不是1房。
这里的房子基本上都是3~5年包租，如果建房2年，那就是5~7年后是一个地产周期，届时，你的房子已经翻上一番了，你的投资需求就已经达到了。这就是为何不在国内买房，要去东南亚的柬埔寨买房的主要原因。同样的百万资金，在哪来发挥最大的投资效果，就应该去到哪里。如果你的房子在中国无贷款，完全可以拿来抵押，将多余的资金拿去投资成长性更高的东南亚房产，如柬埔寨。这样一来，不但可以拿租金抵消银行利息，而且还会有盈余（多了一个杠杆的收益）。
金边办公楼值得投资吗？
金边国内市场活跃，富有活力，多年以前，中国的办公物业和商铺都是十分优秀的投资产品。
现今柬埔寨的这个社会形态里，电子商务及IT业尚未发展成型，此时对办公物业及临街商铺的投资就显得十分明智。成长空间巨大，5~8年之后，可以转卖，因为升值空间届时已经达到了一定的高度，转手绝对不亏。
2.西港
作为与首都金边截然不同的海港经济特区城市，其房市特点也不尽相同。从过往经验来看，喜欢与不喜欢西港房产的客户各占百分之50%。
喜欢的客户大多给出的理由是：西港是一个著名的海滨旅游城市，游客量大，来往人流多，博彩业发达，有90多张赌牌，未来还将建设大型博彩中心，如新澳门等；这里建有深港码头，海底石油资源丰富，有许多有利的发展因素在此。相较于金边，它更像是金边早几年前的发展状态，所以很多客户看上了这里。其增长曲线相较于金边的坡式平稳上升，更多是断崖式的陡峭急速上扬。
虽然它才一岁，但是价格涨幅已经很高了，有人会说是否存在泡沫？会不会有所影响？这里给到大家以下几个信息点，可自行判断：
“一带一路”的政策里有许多项目均选址西港，金边连接西港的公路也将在2023年投入使用。届时，博彩业也会更加发展，经济利好因素将会落地。如果要出现拐点，或许会出现在2023年左右或以后，距离现在还有4~5年的时间，地产投资每5年为一个周期，投资房产，不是说一劳永逸，我们得看可以抓住几个周期，这个周期是足够我们去挪腾的，所以目前看来该点不是重要考量因素。
西港作为海滨城市，其海景资源丰富，房源众多。人类是喜欢水的，天生和水有一种亲近感，我们从海里来，到陆地，到山间。水是生命之源，很少人不喜欢海。柬埔寨的年轻人，很多都有一个梦想，就是希望可以在西港买上一套属于自己的海景房，可见喜爱程度之深！
西港目前的地价算高吗？
其房市均价现今约在2400$/㎡，价格虽然高，但存在即合理，在好地段和好物业两相综合下，2000$㎡左右的房产是值得考虑的！
西港购买的人群有哪些？
西港主要是外国人居多，尤其以华人为主，这里赌场的员工，各企业的白领，其它行业的劳工加起来约有二三十万人口。其中华人是购房主力军，但也有其它国家的人常住于此，本地人购买的量也不少，与金边略有不同。以上便是西港购房群体的主要构成。
在西港是否好租房？
西港人口增速飞快，本地农村人口激增，来自中国的人也很多，这部分人群对于住房是刚需群体。他们来到西港的第一件事，就是得找房子稳定下来，长租或购买，因为你不可能一直住在酒店，这是不现实的。西港旅客人数众多，但像样的酒店其实并不多，五星级酒店更是凤毛麟角，经常无法预约得到，这导致你可能会住在一些环境质量和服务态度不是那么好，却房价很贵的酒店。那买卖和租赁问题就解决了。
投资西港的风险与价值在哪儿？
1.地价稍高，房价上涨过快，存在着部分房价过高的情况。
城市建设正在完善中，城市规划不够完善，污水处理能力稍差，脏乱差现象可能会需要存在一段时间，其土地为私有，合理建设和改进均需要时间补足。
2.博彩业需中柬两国有效引导和治理，需有序发展。
西港正处于发展初级阶段，房源缺乏，有很大的升值空间，投资海景地段和周边配套设施较为完善的核心区块是正确而合理的。
3.西港楼市刚起步 公寓产品需求量大
目前西港楼市的发展情况比较像早期的深圳，都属于经济特区，都是海滨城市，且城市规划才刚刚起步，不少基建项目也正在落实，随着基础建设的逐步落实，房价的增值空间也会随之而增长。
在楼市中，最值得关注的产品是公寓，潜在需求市场非常可观，西港现在出租的房屋都是当地居民自行修建的2~3层民房，98%为跨国企业的员工和到西港的养老及度假群体租住，高档公寓不像金边多如牛毛，目前在西港是没有的，更不要说是看海景的了。
西港也是国际化程度非常高的城市，西港经济特区园区内的跨国企业众多，常住的外国工作人员密集，预计到2019年在西港长住的外籍人士将达到为5万人，可西港未来2年内是没有高档公寓可租的，要租也是到当地人修建的民房里租住。
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